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¿Cómo y cuándo se pueden impugnar los acuerdos en una comunidad de propietarios?

Por COLUMNA CERO. 15/03/2019

La impugnación de acuerdos en las comunidades es posible, pero se deben cumplir ciertos requisitos y plazos.

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¿Cómo y cuándo se pueden impugnar los acuerdos en una comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la que rige en qué supuestos es posible que un propietario impugne los acuerdos que se hayan alcanzado por parte de la comunidad. Una situación que, por cierto, no es nada infrecuente hoy en día. Sobre todo en caso de tratarse de una comunidad muy grande, o si uno o varios de los propietarios no asisten con regularidad a las juntas, las decisiones que en ella se tomen pueden no ser del agrado de todos los implicados.

En esas circunstancias es posible impugnar los acuerdos alcanzados, de forma que se inicie un procedimiento para declarar su nulidad. Pero hay que tener en cuenta que ni todos lo pueden hacer, ni es posible hacerlo siempre.

¿Qué acuerdos es posible impugnar?

Kenari Orbe, de Kenari Orbe Abogados, explica que un acuerdo se puede impugnar si, básicamente:

- “Incumple la ley o algún punto de los estatutos de la comunidad.

- No constaba en el orden del día.

- No cuenta con la unanimidad requerida.

- Resulta lesivo para la propia comunidad o gravemente perjudicial para algún propietario.

- Supone la condonación de la deuda por las cuotas de la comunidad.

- Autoriza el uso exclusivo de algún elemento común por parte de uno o varios propietarios.

- Supone una distribución abusiva de las cargas de la comunidad para algunos miembros de la misma.

- Implica la denegación de forma injustificada de alguna autorización que haya solicitado cualquier propietario.”

Más concretamente, José Simarro, desde Simarro Abogados, destaca como el más frecuente de todos “el caso en que, con abuso de derecho, se impiden realizar obras que no supondrían perjuicio alguno para los demás propietarios”. Es decir, el último supuesto de todos los expuestos podría considerarse como el argumento más común a la hora de iniciar un procedimiento de impugnación en una comunidad de propietarios.

Requisitos imprescindibles para la impugnación

Para que la impugnación surta efecto, será necesario tener en mente una serie de requisitos, que afectan directamente al propietario que la realiza. Así, tal y como señala Kenari Orbe, “el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad de propietarios y, si tiene deudas, deberá previamente haber depositado su importe en el Juzgado y haberse puesto este a disposición de la comunidad”.

Adicionalmente, el propietario que quiera impugnar un acuerdo deberá haber votado en contra del mismo en la junta. Así, “si el propietario ha votado a favor – detalla Orbe - no podrá luego acudir a la vía judicial para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios”.

Respecto a aquellos propietarios ausentes en la junta, podrán impugnar un acuerdo si muestran su disconformidad respecto al mismo antes de que transcurran 30 días desde su comunicación. “Si no se contesta antes de los treinta días naturales, el voto del propietario ausente computará a favor del acuerdo de la Junta”, recuerda Orbe.

Y, por supuesto, podrán impugnar los acuerdos alcanzados en la comunidad de propietarios “aquellos que, indebidamente, hayan sido privados de su derecho de voto”.

Sobre los plazos y el éxito del procedimiento

Una de las cuestiones más importantes, aparte de los requisitos que ya se han mencionado, son los plazos dentro de los cuales es posible impugnar un acuerdo. En este sentido, Simarro distingue fundamentalmente entre dos tipos: “el genérico, de tres meses, y el de un año, para los acuerdos adoptados que sean contrarios a los estatutos o a la ley”.

Kenari Orbe, por su parte, añade que “los plazos empiezan a contar de manera diferente en función de si se ha acudido o no a la junta de propietarios”. Así, si se ha estado presente, “el plazo comienza a contar desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo, con independencia de que la firma del acta por el Presidente y el Secretario de la Comunidad se produzca con posterioridad, y sin tener en cuenta si los días son hábiles o inhábiles.” Y, si no se ha asistido a la junta, “el plazo para impugnar comienza a contar a partir del día siguiente a aquel en el que nos notificaron el acuerdo”.

Sobre la probabilidad de éxito de cualquier procedimiento de impugnación de acuerdos en comunidades, José Simarro recuerda que “la vía para impugnar el acuerdo es la judicial”. Por lo tanto, se seguirá adelante con el procedimiento de impugnación en los casos en los que el acuerdo se produzca en alguna de las circunstancias previstas en la ley.

Sin embargo, es posible que en algunos casos la sentencia favorable a la impugnación no pueda surtir efecto. Hablamos, por ejemplo, del supuesto en que la resolución tarda tanto tiempo en llegar, que cuando lo hace el acuerdo ya se ha hecho efectivo.

Orbe recomienda, para evitarlo, que “en la misma demanda de impugnación, se solicite al juez que, como medida cautelar, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo. De lo contrario, la sentencia sería ineficaz, por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda”.




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